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一、背景依據(jù)
自市政府《印發(fā)<陽江市“三舊”改造項目審批辦法>等7個“三舊”改造配套政策文件的通知》（陽府〔2010〕68號）等文件頒布實施以來，我市“三舊”改造工作有序有力推進，取得了積極成效。但是隨著“三舊”改造工作的縱深開展，原先的“三舊”改造系列配套政策已不能適應新形勢、新業(yè)務的需要。為深入推進我市“三舊”改造工作，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號令）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）和《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等相關文件的規(guī)定，參考借鑒廣州、東莞、珠海、中山等地級市的工作經(jīng)驗，結合我市實際，制定了《陽江市深入推進“三舊”改造工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。
二、政策框架
《實施細則》堅持“政府引導、市場運作，規(guī)劃統(tǒng)籌、公共優(yōu)先，明晰產(chǎn)權、保障權益，尊重歷史、公開公平”的基本原則，進一步優(yōu)化“三舊”改造政策，助力“三舊”改造提速增量、提質(zhì)增效。
該《實施細則》共九章四十四條，《實施細則》在內(nèi)容上分為落實上級政策的規(guī)定性內(nèi)容以及立足于陽江發(fā)展的創(chuàng)新性內(nèi)容兩大部分。
（一）規(guī)定性內(nèi)容：落實省有關文件要求，對“標圖建庫、專項規(guī)劃、實施方案、公益性用地、協(xié)議出讓”等內(nèi)容進行全面深化。
（二）創(chuàng)新性內(nèi)容：立足于陽江自身發(fā)展，整體平衡“三舊”改造利益分配，統(tǒng)籌推進工業(yè)提升、舊村莊和舊城鎮(zhèn)改造，對“項目申報審批、用地規(guī)劃管理、地價計收”等方面提出具體內(nèi)容。
三、核心解讀
《實施細則》多措并舉，進一步提高城鄉(xiāng)發(fā)展的平衡性和協(xié)調(diào)性，提升土地節(jié)約集約利用水平，支持實體經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，堅定不移推動“三舊”改造高質(zhì)量發(fā)展。
（一）規(guī)范“三舊”改造標圖建庫標準
為落實《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）對標圖建庫的新要求，對比我市原“三舊”政策，《實施細則》放寬了“三舊”改造地塊標圖建庫入庫標準，可入庫用地的建設使用時間從原來的2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前，明確了入庫圖斑應滿足省關于上蓋物的政策規(guī)定（地塊上蓋物基底面積占入庫圖斑面積比例達30%以上），符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃、第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查屬于建設用地等條件。
（二）優(yōu)先保證公益性用地供給
為保障公益性用地供給，提高政府公共服務供給效率，保障公共利益，根據(jù)《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號），《實施細則》對公益性用地的供給與落實提出了相關要求。一是工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，除國有土地使用權由政府依法收回的項目外，應將不低于工業(yè)用地面積15%的土地無償移交政府用于公益性項目建設，并在地塊的控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃予以明確。二是對于改造地塊所在的控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預留公益性用地要求的，按公益性用地用途評估后，補繳與應移交用地等價的土地價款。
（三）合理確定項目用地容積率
《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）的相關規(guī)定，在我市原“三舊”改造政策的基礎上，《實施細則》進一步完善了改造項目地塊容積率。一是《實施細則》“工改商（住）”項目的容積率≤2.8。二是考慮到舊村莊拆遷難度大且現(xiàn)狀容積率差別不大，在原“三舊”改造政策的基礎上對舊村莊改造項目的容積率進一步放寬，設定舊村莊容積率≤3.6。三是設定舊城鎮(zhèn)用地改造后容積率為現(xiàn)有容積率加上基準容積率之和再乘上系數(shù)，即屬原土地權利人自行改造的舊城鎮(zhèn)改造項目的容積率≤3.3，其他類型的舊城鎮(zhèn)改造項目的容積率上限為5.0。
（四）科學調(diào)整地價計收方式
根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號令）關于“收益分配”的規(guī)定，結合我市改造項目的實際情況，充分考慮改造成本擬定了改造項目的地價計收方法、成本核定方法及流程、補繳地價集體決策程序等內(nèi)容。
（五）支持推進連片成片改造
根據(jù)《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）有關規(guī)定，《實施細則》允許屬收購改造的項目，完成收購改造后，由自然資源部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同后，再辦理不動產(chǎn)權登記。同時，舊村莊改造應當通過公平協(xié)商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分征詢并依法提交村民會議表決，涉及合作改造的，應當通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體。
