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為深入貫徹落實中央經濟工作會議和全省供給側結構性改革工作會議精神，認真落實市委、市政府關于推進供給側結構性改革的決策部署，切實做好我市去庫存工作，我局起草了《陽江市供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）實施方案》（征求意見稿），現向社會公開征求意見。

請各單位、個人于2016年3月31日前以信函、電子郵件或傳真方式將意見、建議反饋給我局房地產市場管理科。

聯 系 人：莫碧珠，聯系電話：0662-3428866

通信地址：陽江市石灣北路409號

郵政編碼：529500

電子郵件：yj3428866@sina.com

傳　　真：0662-3428866

陽江市住房和城鄉規劃建設局

2016年3月22日

陽江市供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）實施方案

（征求意見稿）

　　 為深入貫徹落實中央經濟工作會議和全省供給側結構性改革工作會議精神，認真落實市委、市政府關于推進供給側結構性改革的決策部署，切實做好我市去庫存工作，根據《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016-2018年）和《陽江市供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》，制定本實施方案。

　　一、總體要求和工作目標

（一）總體要求

　　按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革要求，結合陽江實際情況，采取建立購租并舉的住房制度、加快農民工市民化等措施，按照市級統籌、屬地責任、因城施策、突出重點、有序推進的原則，逐步減少我市現有房地產庫存，推動房地產供給側結構性改革，逐步構建多層次、全口徑住房保障體系，積極促進城市公共服務設施和基礎設施均等化，提高人民居住水平，促進房地產市場平穩健康發展。

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　　1.全市商品房庫存規模逐步減少。到2018年底，全市商品房庫存規模比2015年底的417萬平方米減少15萬平方米。保證2018年底全市的商品房庫存規模在402萬平方米（商品住房庫存減少5萬平方米，非商品住房庫存減少10萬平方米）。其中，2016年化解7.5萬平方米，2017年化解6萬平方米，2018年化解1.5萬平方米。在此基礎上，按照“政府推動、企業主體、市場運作、政策扶持”的原則，積極推進實施。

　　2.各縣（市、區）去庫存周期基本達到合理區間。根據各地管理職責、商品房庫存規模和房地產市場實際，將全市各地區分為江城區（含高新區）、陽東區、陽春市、陽西縣、海陵試驗區五個區域，實行“一區一策”去庫存政策。各地區要結合自身實際，制定具體實施方案，落實國家和省深化住房制度改革的總體要求與目標任務。到2018年，各地區商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內，非商品住房去庫存周期明顯縮短。去庫存具體任務詳見《2016—2018年陽江市去庫存任務表》。

二、重點任務與政策措施

（一）加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。

各地要加快制訂實施意見，采取提高貨幣化安置獎勵標準、協助群眾購買安置住房等措施，引導棚戶區改造居民優先選擇貨幣化安置。政府主導的征遷項目，原則上不再新建實物安置房，實行貨幣化安置。各地可根據實際情況，對實施貨幣化安置的棚戶區居民給予房屋評估價格10%—20%的獎勵。可通過發放補貼或購買、租賃商品房籌集房源等方式提供住房保障。（市住房規劃建設局，各縣級以上人民政府（管委會））

　　（二）培育住房租賃市場，逐步建立購租并舉的住房制度。

通過減免行政事業性收費、資本金注入、保障房資產注入等措施，鼓勵房地產開發企業將積壓商品房轉成租賃型住房或養老地產、旅游地產。鼓勵房地產經紀機構和專業房屋租賃機構通過接受委托、市場收購等方式籌集房源，開展房屋租賃業務，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應企業，為去庫存、滿足外來務工人員及新就業大學畢業生等群體住房需求、培育住房租賃市場提供新渠道。構建多層次、全口徑城鎮住房保障體系，主要采取公租房貨幣化方式，逐步將公共租賃住房保障范圍擴大到外來務工人員等非戶籍常住人口；按照住房制度改革的要求，將住房保障逐漸覆蓋到符合條件的各類人群。對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。對月營業額不超過3萬（含3萬元）的納稅人，暫免征收營業稅。（市住房規劃建設局、市發展改革局、市財政局、市教育局、市衛生計生局、市地稅局） 

　　（三）支持進城農業人口置業，滿足新市民住房需求。

加快提高戶籍人口城鎮化率，深化戶籍制度改革，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，可享受城鎮居民教育、醫療、社保等方面同等待遇。市住房規劃建設局要積極配合中國農業銀行陽江分行搭建“農民安家貸”等信貸平臺，加大住房商業性貸款支持，優先發放首套房和改善型居民住房貸款，創新、開發和試點適于農民工實際情況的信貸產品，大力支持農民進城購房。（市發展改革局、市公安局、市住房規劃建設局，中國農業銀行陽江分行，各縣（市、區）人民政府（管委會））

　?。ㄋ模?/SPAN>取消過時的限制性措施，進一步發揮市場配置資源作用。 

對商品住房項目停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，鼓勵開發企業根據區域城市功能定位和市場需求設計適銷對路的產品。切實貫徹落實住房城鄉建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理的相關政策；可放開香港、澳門居民購房限制。（市住房規劃建設局、市發展改革局、市商務局、市工商局，人行陽江中心支行，各縣（市、區）人民政府（管委會））

　　（五）加大居民購房金融、稅收支持力度，降低居民購房成本。　　

認真落實國家有關個人住房金融、稅收等各項優惠政策。居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付款比例為25%，落實國家調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策。積極推動外來務工人員、個體工商戶和靈活就業人員繳存住房公積金，通過優化服務提高住房公積金使用效率。開展住房公積金繳存省內異地互認，推動城市間住房公積金調劑使用。研究開展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務和“公轉商”、“商轉公”試點。適度調整住房公積金貸款政策，職工連續繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金貸款。調整住房公積金貸款條件。降低貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為20%。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。（市住房規劃建設局、市財政局、市國稅局、市地稅局，人行陽江中心支行，銀監局陽江分局）　　

　?。?/SPAN>支持老舊社區自建房居民置換新房，改善群眾居住條件。

支持老舊社區自建房居民置換新房，出臺政策，在保持房屋原使用性質基礎上，針對本市老舊社區自建房在辦理產權交易時存在歷史問題導致交易難、成本高等情況，通過簡化辦事手續等措施，統一按自建房辦理有關交易手續和繳交契稅，打通自建房交易瓶頸，促進我市房產市場流通，盤活庫存量。（市國土資源局、市住房規劃建設局、市地稅局，各縣（市、區）人民政府（管委會））

（七）多渠道降低商品房建設成本，穩定商品住房價。

貫徹落實《陽江市人民政府關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（陽府〔2016〕9號）有關精神，全面清理房地產開發和交易過程中的行政事業性收費，切實降低房地產開發和交易成本。鼓勵搭建商品房團購、團租平臺，引導房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格。支持有實力、信譽好的房地產開發企業開展企業、項目的兼并重組及整合，提高產業集中度。在企業落實債權債務責任和風險可控的前提下，對被兼并企業逾期、到期的銀行貸款給予展期或轉貸，對兼并重組后的企業綜合授信給予并購貸款支持。（市住房規劃建設局、市發展改革局、市國土資源局、市財政局、市金融局，銀監局陽江分局）　　　

　?。ò耍┻m度調整商品房供應結構，服務大眾創業萬眾創新。 

在規劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產項目調整房屋用途、套型結構。在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求；對修建性詳細規劃已批準并處于實施階段的開發項目，在必要規劃控制指標不變的前提下，局部規劃調整無需再重新進行規劃修改的審批。將棚戶區改造、“三舊”改造和保障性住房項目納入住房建設規劃及年度實施計劃，統籌安排商品住房、棚戶區改造和保障性住房的供應比例，適當控制年度住房開發建設規模和進度。（市住房規劃建設局、市國土資源局、市商務局、市民政局、市科技局、市旅游外僑局，各縣（市、區）人民政府（管委會））

（九）強化土地供應和房地產市場聯動，合理控制商品房供應規模。 

根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少住宅用地供應。綜合運用多種供地方式，靈活確定地塊面積，組合不同用途和不同用地規模的地塊搭配供應。對尚未開發的房地產用地，可調整土地用途、規劃條件，用于租賃型保障房、棚戶區改造等項目開發建設。嚴格控制農村新增宅基地審批，必要時暫停新增房地產開發用地供應。優化“三舊”改造政策，統籌平衡商業、辦公、工業等改造項目規模。（市國土資源局、市住房規劃建設局、市“三舊”改造辦）

（十）完善交通和公共服務設施配套，促進區域間房地產市場均衡發展。

以陽江市“十三五”規劃為引導，加快實施新型城鎮化戰略，完善中心城區的交通、教育、醫療、文化、體育等公共配套設施建設，促進多功能土地用途開發，進一步提升濱海新區的宜居、宜業品質。抓好陽春、陽西、海陵三大市域副中心建設，完善產業、服務、居住和城鄉銜接功能，引導房地產市場發展適應城市發展和產業發展的需求，實現產城融合。（市住房規劃建設局、市發展改革局、市交通運輸局、市教育局、市環境保護局、市城管局、市衛生計生局、市文廣新局，各縣（市、區）人民政府（管委會））

　?。ㄊ唬┮龑ч_發商自持物業經營，促進房地產開發模式轉型升級。

鼓勵開發商自持物業經營，由快速開發銷售模式向城市綜合運營模式轉型。對領取商品房預售許可證超過3年以上尚未出售的商業、辦公、工業等商品房，通過土地、規劃、金融、稅收等政策加快轉化為開發商自持物業。（市住房規劃建設局、市財政局、市發展改革局、市國土資源局、市地稅局、市金融局，各縣（市、區）人民政府（管委會））

（十二）允許商業地產、寫字樓項目變更改造，以適應市場需求。

出臺政策，引導支持房地產開發企業根據市場需求將庫存商業地產、寫字樓等改造為孵化器、眾創空間、酒店公寓或普通商品住宅等；將庫存商品房改造用于扶持養老、旅游等事業發展。（市住房規劃建設局、市國土資源局、市商務局、市科技局、市旅游外僑局，各縣（市、區）人民政府（管委會））

　　三、組織保障與督查考核

（一）加強組織領導。各縣（市、區）政府（管委會）要切實承擔房地產去庫存工作的主體責任，抓緊研究制訂本地區2016—2018年去庫存行動計劃及2016年度計劃，明確工作目標、工作措施、部門分工、時間節點等要求，周密部署，認真組織實施，確保按時完成工作任務。各地區工作計劃及2016年度計劃應于2016年4月底前報市住房規劃建設局備案；2017年、2018年的年度計劃于上年年底前報市住房規劃建設局備案。

　?。ǘ┘訌姴块T聯動。市住房規劃建設局作為房地產去庫存工作牽頭部門，要切實加強統籌協調和工作指導，確保各項工作措施銜接順暢。發改、財政、國土等部門要制定相關配合政策。其他相關部門和機構要積極配合做好去庫存各項工作。

　?。ㄈ┘訌姸讲槎睫k。市住房規劃建設局要制訂督查方案，牽頭會同有關部門對各縣（市、區）政府、管委會工作落實情況實行全過程跟蹤督查。各地、各有關部門要將去庫存工作納入年度工作重點，確保落實到位，并于每季度末將工作進展情況報送市住房規劃建設局匯總后報市政府及督查室。將去庫存工作納入相關考核項目，對工作落實不到位的，按有關規定嚴格問責。

　　附件：2016—2018年陽江市去庫存任務表

附件：

2016—2018年陽江市去庫存任務表

注：1﹒在各地區力爭將商品住房去庫存周期降至16個月以下。

2﹒非商品住房力爭在現有庫存基礎上減少10%以上。