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各縣（市、區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
《陽江市關于深化工業用地市場化配置改革的實施細則》已經八屆市政府第32次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
陽江市人民政府辦公室
2022年10月14日
陽江市關于深化工業用地市場化配置
改革的實施細則
為深入貫徹落實市委“123+N”工作安排，進一步深化工業用地市場化配置改革，推動全市工業經濟高質量發展，根據《廣東省土地管理條例》《廣東省人民政府辦公廳印發關于深化工業用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《廣東省人民政府辦公廳關于印發廣東省促進工業經濟平穩增長行動方案的通知》（粵辦函〔2022〕41號）等精神，結合本市實際，制定以下實施細則。
一、加強供需對接
自然資源主管部門在編制年度建設用地供應計劃時，應通過中國土地市場網、全國公共資源交易平臺（廣東）等渠道發布工業用地需求申報公告，收集市場需求，并將其中合理需求納入建設用地供應計劃，報經同級人民政府（含管委會，下同）同意后向社會公布。自然資源會同發展改革、科技、商務、工業和信息化、生態環境等主管部門，要依據國家產業政策、當地產業發展規劃和區域評估成果，結合市場供需及招商引資等情況，定期梳理可供使用的土地情況，引導意向投資企業合理選址，促使工業用地供需精準對接。
二、強化規劃引領
（一）劃設工業用地控制線。各縣（市、區）人民政府（管委會）按照“總量控制、連片集中、功能聚集、分區管控、進出平衡”的原則，依據國土空間總體規劃、本地工業現狀特征和產業發展規劃，組織劃定以工業為主導功能、保障工業用地總規模的工業用地控制紅線（包括經依法批準設立的各類開發區、產業園區），并于國土空間總體規劃成果穩定后半年內將控制線劃定并公布。工業用地控制線內，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、租賃型人才住房等公共利益需要外，嚴格限制線內工業用地調整為其他非工業用途，尤其不得調整為商品住宅、商業等經營性用途。各縣（市、區）人民政府（管委會）原則上停止供應工業用地控制線外的工業用地。新建工業產業項目除因安全生產、工藝技術等特殊要求外，原則上應當進入工業用地控制線內集中布局。
（二）加強詳細規劃實施管理。將工業用地控制線落實到控制性詳細規劃，在工業用地控制線內交通、環境以及配套設施等容量范圍內，鼓勵提高土地利用率。結合工業項目用地特點和“標準地”要求，合理差別化確定容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等管控指標，落實容積率下限控制要求。在符合安全生產要求前提下，工業用地綠地率可從低要求，不得建設“花園式工廠”，鼓勵工業用地控制線內在公共部分集中配置綠化，保障整體綠地率。加快提升控制性詳細規劃覆蓋率，力爭到2023年年底前，省級開發區（產業園區）實現控制性詳細規劃全覆蓋。
（三）實行區域評估制度。各縣（市、區）人民政府（管委會）要按照省有關文件要求抓緊組織對省級開發區（產業園區）等工業用地聚集區開展壓覆重要礦產資源、地質災害危險性評估等區域評估。區域評估工作原則上于2023年6月底前完成。
（四）推動二三產業融合發展。同一土地使用權人相鄰多宗國有工業用地可在不辦理土地歸宗情況下統一規劃布局，適度集中建設配套設施，配套設施不得單獨分割轉讓、抵押，其用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少。支持單一工業用地增加混合用途，對融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等創新功能的新型產業用地，其配套設施建筑面積應控制在總建筑面積的30%以內，且不得單獨分割轉讓、抵押，并應當將此要求在土地出讓合同或補充協議中作出明確規定，配套設施用地保持工業用地性質，無需補繳土地出讓金，在不動產登記簿和不動產權證上予以注記。探索以招標拍賣掛牌方式供應包含工業用途與其他產業用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工業建筑面積占比不得低于50%。
三、優化工業用地出讓方式
（一）全面落實監管協議。工業用地出讓全面實行“土地出讓合同+投資發展監管協議”方式，按照“誰提出、誰監管”的原則對約定事項實施監管，實行全周期管理。投資發展監管協議應明確產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率、退出機制、股權變更約束、注冊地遷改、出租轉讓、生態環境保護要求等內容。各縣（市、區）人民政府（管委會）應將投資發展監管協議涉及的相關指標納入土地供應方案一并公示。在競得土地后簽訂土地出讓合同前，縣級人民政府或開發區（產業園區）管委會應與用地受讓（承租）方簽訂投資發展監管協議。建設用地使用權發生轉讓的，土地出讓合同和項目投資發展監管協議載明的權利、義務隨之轉移。本細則實施后，全市所有的國有工業用地出讓，應當簽訂投資發展監管協議，投資發展監管協議參考版本由市自然資源局會同市工業和信息化局另行印發。
（二）推行“標準地”出讓。各縣（市、區）要結合區域評估結果和相關規劃要求，參照《陽江市工業用地“標準地”控制指標》（附件）對同一區域內擬出讓的工業地塊設定控制標準，包括固定資產投資強度、容積率、畝均稅收、能耗水平（重點耗能行業）等控制性指標，鼓勵各縣（市、區）結合實際增加研發經費投入強度、就業貢獻等參考指標。各類省級開發區（產業園區）到2022年年底應有30%以上的工業用地實行“標準地”出讓，到2025年年底全面實行工業用地“標準地”出讓。對個別專精特新、帶動性強的企業因產業發展規律等情況難以達到市“標準地”控制指標或處理歷史遺留工業用地問題的，各縣（市、區）可按“一事一議”原則綜合評估后確定。鼓勵探索采用“控地價、競稅收、競產出”方式，以起始價溢價率50%設定為最高限價，達到最高限價后，轉為競承諾稅收、競承諾產出等。
（三）鼓勵“帶產業項目”出讓。對于市場需求建議、招商遴選確定的工業項目，由招商部門會同相關產業主管部門對產業項目的必要性、可行性、建設內容、建設規模進行論證，提出產業準入條件、履約監管要求、監管協議等，各縣（市、區）自然資源主管部門負責納入供地方案，實行“帶產業項目”出讓。各縣（市、區）每年以“帶產業項目”出讓宗數應不低于工業用地出讓宗數總量的5%。
（四）鼓勵“帶項目設計方案”出讓。出讓工業用地前，縣（市、區）人民政府（管委會）可組織自然資源等主管部門同步編制建設工程設計方案、施工圖設計方案，由各縣（市、區）自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶項目設計方案”出讓。在項目單位簽訂土地出讓合同并按規定完成相關手續后，自然資源和住房城鄉建設主管部門可依申請核發建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和建筑施工許可等。各縣（市、區）每年以“帶項目設計方案”方式出讓宗數應不低于工業用地出讓宗數總量的5%。
（五）實行工業用地彈性供應。工業用地出讓最長年限為50年，鼓勵各類開發區（產業園區）在原有一次性最高年限出讓方式的基礎上，推行工業用地彈性出讓、先租后讓、租讓結合、租賃等公開供應方式，租賃期限最長不得超過20年。承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內，地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。
（六）鼓勵建設標準廠房。鼓勵和引導各類企業、組織及自然人在工業用地控制線范圍內的國有工業用地投資建設標準廠房。除安全生產、工藝流程等有特殊要求的項目外，標準廠房層數一般應達到兩層及以上且帶工業電梯，容積率不低于1.6。標準廠房建筑形態應符合工業項目的層高、載荷、安全、消防、單套最小建筑面積等要求，不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態。低于0.5公頃的項目或投資規模、投資強度、稅收貢獻未達到規定要求的項目原則上不再單獨供地，引導其進入標準廠房，通過購買或租賃方式解決生產經營場地。各地可在標準廠房用地供應方案中明確主導產業方向，引導產業鏈上下游中小微企業、專精特新企業集聚發展。
（七）實施差別化的地價政策。符合我市產業發展導向且用地集約的工業項目，在確定土地出讓底價時，經所在縣（市、區）集體研究認定后，土地出讓底價在不低于成本的前提下，可按不低于所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準的70%執行。結合區位、建筑功能配比、實際出讓年限等因素，探索建立科學合理的科研等新型產業用地（M0）出讓底價評估體系。
四、積極推行“工改工”
（一）保障工業發展空間。“工改工”項目重點在工業控制線范圍內開展，嚴格按照國土空間規劃實施建設。現狀工業產業用地，但控制性詳細規劃中規劃為非工業用途的，原則上應按規劃用途實施，鼓勵以等值置換方式為原土地使用權人重新安排工業用地控制線內價值相當的標準廠房或工業用地用于工業項目建設，原土地由政府收回儲備。確需原地進行“工改工”的，由用地單位申請，經所在縣（市、區）人民政府（管委會）組織開展功能布局、環境影響、產業發展、交通影響、配套支撐等方面的嚴格評估論證后，適宜保留工業用地性質的，結合國土空間總體規劃，對控制性詳細規劃進行局部修改后實施。具體實施辦法由市自然資源局另行制定。
（二）降低“工改工”門檻。2009年12月31日前已建設使用，規劃用途為工業，且確需實施升級改造的現狀工業用地，可按規定向屬地“三舊”改造主管部門申請辦理納入“三舊”改造標圖建庫范圍，不受上蓋物占地比例限制。上述用地無合法用地手續的，可按照“三舊”改造政策向屬地“三舊”改造主管部門申請辦理完善用地手續，但在出讓合同中必須明確約定將工業用地改變為其他經營性用途的，由政府無償收回土地使用權。
（三）支持提容增效。在符合國土空間規劃、不改變用途和建筑安全要求的前提下，“工改工”后的工業用地原則上容積率不低于1.2。“工改工”中提高容積率、調整建筑密度、壓縮超過法定比例的綠地面積和生產性服務設施用地擴大生產性用房等的，應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議，不再補繳相應的土地價款。
（四）完善用地手續。對符合現行土地利用總體規劃和城鄉規劃（國土空間總體規劃）、取得用地批準文件且完成了土地征收手續但未辦理供地手續的已建歷史遺留問題工業用地，鼓勵各縣（市、區）尊重歷史、結合實際，堅持協商、自愿的原則，積極探索通過履約、收回、建（構）筑物與土地一并出讓等方式，合法合規妥善解決。適用“三舊”政策的可通過“工改工”等方式解決。
五、提升審批效率
（一）簡化審批程序。工業項目在不改變控制性詳細規劃的控制性經濟指標和不改變外立面、建筑安全的情況下，增建地面停車設施、公廁、垃圾站等，可免于辦理建設工程規劃許可。簡化“工改工”項目規劃調整審批程序，對于提高容積率、建筑系數、建筑高度和降低綠地率的，可在申請建設工程規劃許可時直接辦理，無需進行控制性詳細規劃調整。
（二）優化審批服務。結合深化工程建設項目審批制度改革和提升營商環境有關工作要求，推行“前移審批”“拿地即開工”，新供應工業用地在出讓公告發布后，競買人可通過廣東省政務網中的陽江市工程建設項目審批管理系統一并申請建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建筑施工許可、供排水、供電供氣、開挖道路等并聯審查并出具預審意見。待簽訂出讓合同并交付土地后，受讓人可獲取正式的審批結果。符合社會投資簡易低風險工程建設項目適用范圍的，按《陽江市關于進一步優化社會投資簡易低風險工程建設項目審批服務工作方案》規定執行。
六、加強服務監管
（一）建立健全部門聯動機制。各縣（市、區）應建立聯席會議制度，加強工作組織領導，強化部門協調聯動，促進信息共建共享，形成齊抓共管工作合力，統籌深化我市工業用地市場化配置工作。工業項目落地前，對項目可行性、行業發展前景、項目產值稅收、投資強度等進行評估。工業項目建設時，督促項目按合同要求按時開工、竣工、投產。工業項目竣工后，開展投入評估，評估項目總投資額、畝均投資強度等情況。工業項目運營后，開展工業企業高質量發展綜合評價，對項目業態、畝均產值、畝均稅收等開展過程評估。
（二）加強項目履約監管。各類開發區（產業園區）管委會負責對區內工業項目的投資發展監管協議履約情況的監管，各縣（市、區）人民政府（管委會）指定的部門負責對開發區（產業園區）外工業項目投資發展監管協議履約情況的監管。容積率、畝均投資強度、畝均稅收等核心指標達不到投資發展監管協議約定的，監管方應督促企業整改并按照投資發展監管協議及相關規定等追究企業違約責任。
（三）明確職責分工。
發展改革部門：提供項目產業準入、能耗指標數值，協助構建產業控制指標體系。
工業和信息化部門：負責制定工業產業規劃，牽頭會同自然資源、發展改革等部門制定項目控制指標體系，提出相關監管要求，監督投資發展監管協議相關內容落實情況，實行全生命周期管理。
自然資源部門：負責用地規劃、供應，提供用地規劃指標，建立供地儲備庫，制定供地方案。簽訂國有建設用地使用權合同、核發工程規劃許可證。會同發展改革部門、工業和信息化部門、商務部門收集用地需求。
商務部門：加強招商引資工作，對引進項目進行跟蹤，協助構建控制性指標體系。
政務服務數據管理部門：牽頭建立審批快速通道，簡化優化審批流程，協助辦理相關招拍掛公開出讓工作。
生態環境部門：負責用地項目的生態環境準入審核和監管。
住房城鄉建設部門：負責指導標準廠房建設工作，負責工程質量管理、竣工驗收等工作，核發施工許可證等。
開發區（產業園區）管理部門：加強招商引資工作，對引進項目進行跟蹤。監督監管協議相關內容落實情況。
本實施細則自發布之日起施行，自施行之日起有效期為5年。國家、省另有規定的，從其規定。各縣（市、區）人民政府（管委會）可結合本地實際情況制定操作細則。
附件：陽江市工業用地“標準地”控制指標
附件
陽江市工業用地“標準地”控制指標
說明：工業用地“標準地”控制指標實行動態調整，各縣（市、區）可根據實際情況適時優化。
市政府規范性文件編號：陽府規〔2022〕12號
