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今年1月、6月，陽江濱海新區（陽江高新區）分別與龍馬控股集團旗下的廣東潤龍風能裝備有限公司、廣東潤龍鑄鍛有限公司簽訂了港口工業園區工業用地土地使用權租賃合同，在全市率先實現“先租后讓”的工業用地出讓模式，有效降低企業拿地成本。
這是陽江濱海新區（陽江高新區）以實際行動，深入貫徹落實習近平總書記關于推動經濟高質量發展的重要論述，聚焦省委“1310”具體部署及市委“433”工作安排，推動地方工業經濟發展的重要舉措，為破解傳統土地出讓模式的困境、深化工業土地市場化配置改革提供了借鑒。
“先租后讓”的創新探索
當前，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，高質量發展應該不斷提高勞動生產效率、資本效率、土地效率、資源效率、環境效率。這就要求各地區要結合實際情況因地制宜、揚長補短，走出適合本地區實際的高質量發展之路。
陽江濱海新區（陽江高新區）是陽江工業發展的主戰場，近年來大力發展實體經濟，重點打造合金材料、風電裝備制造兩大千億產業集群，引進了廣青科技、宏旺實業、甬金科技等合金材料產業龍頭項目，構建了從冶煉、熱軋、冷軋到精加工的全產業鏈，2022年產值突破1100億元，是國內最大的合金材料生產集聚區之一。明陽智能、金風科技、東方電氣、龍馬重工、中材葉片等風電行業龍頭制造企業相繼落戶，形成整機、電機、葉片、海工裝備等重要零部件制造全產業鏈，產業規模超千億元，形成了國內規模最大、產業鏈最完整、產業聚集度最高的風電裝備制造基地。該區正加快建設廣東（陽江）國際風電城，奮力打造“立足廣東、輻射全國、走向世界”的國際一流海上風電全產業鏈生態體系基地。
隨著工業的發展，工業項目建設用地需求旺盛，強化土地要素保障是促進工業經濟平穩增長的重要基礎。針對當前各地出讓土地普遍存在的供應年限過高、用地成本偏高、準入標準不完善等問題，陽江濱海新區（陽江高新區）黨委、管委會積極探索創新土地供應管理模式，在全市率先實現“先租后讓”的工業用地出讓模式，切實降低工業企業用地初始成本，擴大工業用地有效供給，提高工業用地節約集約利用水平，促進工業企業轉型升級，推動工業經濟高質量發展。
何為“先租后讓”？
工業用地“先租后讓”是指在供應工業用地時約定一定條件，由工業用地中標人或競得人先行以租賃方式開發、利用、經營土地，租賃期滿并達到約定條件后，按程序辦理出讓手續，將租賃土地轉為出讓土地的供應方式。以先租后讓方式供應的土地，承租方在合同約定的租賃期內可以建造工業廠房、必要的辦公用房等；如租賃期滿未達到約定條件，則政府收回土地。
“先租后讓”的成功例子
目前，陽江濱海新區（陽江高新區）國土空間總體規劃“三區三線”中，城鎮開發邊界為7.69萬畝，城鎮增量空間約5萬畝，可為遠期擴容發展提供土地支持。但因國土空間規劃控制底線的調整，現狀建設與原有控規存在一定沖突。
今年以來，陽江濱海新區（陽江高新區）通過“先租后讓”創新土地供應方式，分別于1月、6月，與龍馬控股集團旗下的廣東潤龍風能裝備有限公司、廣東潤龍鑄鍛有限公司簽訂了港口工業園區工業用地土地使用權租賃合同，總面積61.7635公頃。
廣東潤龍風能裝備有限公司通過網上競價“先租后讓”方式競得位于陽江高新區港口工業園海港縱二路東邊，面積17.600459公頃的國有建設用地使用權，出讓價款5910萬元（租金591萬元），2023年1月5日，與市自然資源局高新分局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，2023年8月1日審計發現問題整改時簽訂《國有建設用地使用權租賃合同》。
廣東潤龍鑄鍛有限公司通過網上競價“先租后讓”方式競得位于陽江高新區港口工業園海港四橫路與海港縱二路交會處西側，面積44.163068公頃的國有建設用地使用權，出讓價款15000萬元（租金1500萬元），2023年6月7日，與市自然資源局高新分局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，2023年8月1日審計發現問題整改時簽訂《國有建設用地使用權租賃合同》。
“先租后讓”的具體實踐
一是強化要素保障，實行政府精準招商、精準供地。黨的二十大提出，要堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上。根據《節約集約利用土地規定》《廣東省土地管理條例》等有關文件要求，工業用地彈性出讓最長年限為50 年，鼓勵各類開發區（產業園區）在原有一次性最高年限出讓方式的基礎上，推行工業用地彈性出讓、先租后讓、租讓結合租賃等公開供應方式，租賃期限最長不得超過 20 年。承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內，地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。
依據相關文件要求，陽江濱海新區（陽江高新區）一方面提高土地出讓過程中的主動權，最大限度縮短項目“建設、投產、達產”周期，為留住優質企業騰出了更大空間。另一方面，結合臨港產業發展特點、合金材料和風電產業發展規劃及項目落地需要綜合考量，找準發力方向，科學設置準入門檻，篩選留存優質項目，努力破解低質低效項目過多、部分企業“投機囤地”等問題，實現土地資源要素精準配置，促進土地節約集約利用。
二是優化營商環境，助力企業降低成本、降低風險。工業用地的出讓開發，直接關系企業經營成本、間接關系產業整體規劃、長遠關系區域經濟格局。此次通過“先租后讓”模式，與企業約定的土地租賃期限為5年，租賃期限內，企業的產值、稅收等各項指標達到監管協議擬定標準，視為通過履約考核，可將競得地塊土地使用權由租賃轉為出讓；如果未能通過履約考核，租賃期滿將收回土地使用權，對企業已建造廠房等設施進行評估，按照協議約定作適當賠償。
經初步估算，兩地塊掛牌起始價按租賃5年價格確定，與傳統供地模式按出讓5年價格相比，為企業節約拿地成本約18819萬元。“先租后讓”不僅達到了“惠企利企”的目的，也給企業吃下了一顆“定心丸”，增強了企業來我區投資經營的信心，助力地區實體經濟高質量發展、產業結構轉型升級。
“先租后讓”的經驗啟示
陽江濱海新區（陽江高新區）“先租后讓”模式推出以來，企業連連為黨委、政府點贊。對于下一步的工作，該區管委會主要負責人表示，一是要在地保障上抓好統籌，做到“精打細算”。充分發揮政府統籌經濟社會發展大局的作用，把握政策方向、尊重市場規律，綜合研判、統籌謀劃、科學施策。宏觀層面，統籌好各類建設用地資源，對工業用地作出合理安排，為工業發展留出充足空間；微觀層面，優化土地供應方式，根據不同市場土地要素需求偏好，構建完善更加完善的土地要素市場化配置機制。接下來，要繼續完善“先租后讓”模式，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡，提高土地利用效率。
二是要針對發展需求“靶向發力”，助企紓困解難。降低用地成本是深化供給側結構性改革的內在要求，也是優化營商環境，激發企業活力的內在需求。工業企業普遍初始投資高，收益回報周期較長，若未能有效解決用地難、用地貴、用地慢的“卡脖子”問題，則會嚴重制約企業健康發展。該負責人表示，政府部門一方面要改變認知方式、管理理念，根據企業用地需求“靶向發力”，努力突破供給約束的堵點、卡點、脆弱點，大幅降低競得企業的用地成本及投資風險，營造“近悅遠來”的良好營商環境；另一方面，要完善工業用地管理，優化程序，讓供地更精準、用地更便利。
