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各縣（市、區）住房城鄉建設局、房管中心，各房地產開發企業，各物業服務企業：
現將《陽江市住房和城鄉建設局前期物業招標投標實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。該文的部門規范性文件統一編號為陽部規〔2018〕24號。
陽江市住房和城鄉建設局
2019年1月17日
陽江市住房和城鄉建設局前期物業服務招標投標實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范我市前期物業服務招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭。根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《廣東省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本市行政區域內的前期物業服務招標投標活動及其監督管理，適用本細則，涉及到政府采購的物業項目招標投標除外。
本細則所稱前期物業服務，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業服務。
第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應承接能力的物業服務企業。
投標人少于3個的或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業（含配套的商業場所），經向物業所在地的住房建設行政主管部門備案，可以采用協議選聘方式選擇具有相應承接能力的物業服務企業。
第四條 前期物業服務項目招標投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 一個物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但由一個物業服務企業提供物業管理服務，其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉前期物業服務項目招投標活動。
第七條 陽江市住房城鄉建設行政主管部門負責指導和監督全市前期物業服務招標投標工作，負責市區前期物業服務招標投標管理工作；各縣（市、區）住房城鄉建設行政主管部門負責轄區內的前期物業服務項目招標投標管理工作。
第二章 招 標
第八條 本細則所稱招標人是指依法進行前期物業服務招標的物業建設單位。
前期物業服務項目招標由招標人依法組織實施，招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業服務項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。任何單位或個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。
第十條 前期物業服務項目招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采用公開招標方式的，應當將招標公告在《陽江日報》或陽江市住房和城鄉建設局網站發布。
招標公告應載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目能力的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十一條 招標人應當根據物業服務項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
（二）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
（四）評標標準和評標方法；
（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
（六）物業服務合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容；
（八）約定投標保證金、中標后的履約保證金的，應當約定其數額及繳存方式。
第十二條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書十日前，填寫《陽江市前期物業服務項目招標投標備案表》及提交相關招標投標備案材料到物業所在地的住房建設行政主管部門備案。
物業所在地的住房建設行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當在收到備案材料之日起3個工作日內責令招標人改正。對符合條件的自受理申請之日起5個工作日內發出《前期物業服務項目招標投標備案回執》。
招標人對編制的招標文件依法承擔相應的法律責任。
第十三條 招標人采用公開招標方式的，可以根據招標文件的規定，對投標申請人采用資格預審或資格后審的方法進行資格審查。
實行投標資格預審的前期物業服務項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
實行資格后審的前期物業服務項目，招標人要在開標后評標前，由資格后審評審委員會成員按照招標文件規定的標準和方法對投標人的資格進行審查。
第十四條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于五家資格預審合格的投標申請人。
實行資格后審的前期物業服務項目，不再設報名環節，也不進行截標前的資格審查，各投標人必須在截標前的規定時間內遞交投標文件，按招標文件規定的時間進行開標、定標。
第十五條 住宅前期物業服務招標價格需遵守政府指導價相關收費標準，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第十六條 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標備案前完成招標文件的編制。
第十七條 招標人根據物業服務項目的具體情況，可以自行組織投標人召開招標答疑會或組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料，但不得組織單個或者部分潛在投標人踏勘項目現場。
第十八條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十九條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；公開招標的前期物業服務項目，自招標信息發布或招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第二十條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第二十一條 通過招標投標方式選擇前期物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成前期物業服務招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投 標
第二十二條 參加我市前期物業服務項目招投標，投標人應具有相應承擔招標項目的能力，并持有合法有效的物業服務類營業執照及招標文件要求的其他條件。
第二十三條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件包括以下主要內容：
（一）投標函；
（二）投標報價，包括物業服務費用收支預算方案；
（三）物業服務方案，包括物業服務理念與目標、物業服務機構運作方法及管理制度目錄、物業服務人員配備、物業服務分項標準與承諾等；
（四）招標文件所要求提供的其他材料。
第二十四條 投標人應當在招標文件要求投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第二十五條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照規定時間送達、簽收和保管。
第二十六條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十七條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十八條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當書面記錄，并由招標人存檔備查。
第二十九條 開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，并遵守有關評標規則。評標委員會應由招標人代表和物業服務方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業服務方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
物業服務評標專家由招標人一般在開標前半天內從市前期物業管理評標專家庫中采取隨機抽取的方式確定，在中標結果確定之前評標委員會成員名單應當保密。與投標人有利害關系的專家不得進入相關項目的評標委員會。
第三十條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業服務項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十一條 評標委員會應當嚴格按照招標文件確定的標準和方法，對投標文件進行評審和比較，招標文件沒有規定的評標標準和方法不得作為評標依據。
評標委員會成員應當客觀、公正地對投標文件提出評審意見，并對評審結果簽字確認，對評標結果有不同意見的評標委員會成員應當以書面形式說明其不同意見和理由，評標報告應當注明不同意見，評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字又不書面說明不同意見和理由的，視為同意評標結果。
評標結束后，評標委員應向招標人提交評標報告和依次推薦不超過三名中標候選人，招標人在評標結束后正式確認中標人前，3天內應當將不超過三名中標候選人的中標結果信息在《陽江日報》或陽江市住房和城鄉規劃建設局網站公示不少于5個工作日，公示期滿無異議的，招標人確認中標結果。
第三十二條 招標人應當按照推薦的中標候選人確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十三條 招標人應當在確定中標人之日起七日內向中標人發出《中標通知書》，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人。
第三十四條 中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
第三十五條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂物業服務合同；招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當依法給予賠償。
第三十六條 招標人應當在簽訂前期物業服務合同之日起十五日內，填寫《前期物業服務項目招投標中標備案表》及提交相關中標備案材料到物業所在地的住房建設行政主管部門備案。
物業所在地的住房建設行政主管部門自收到材料之日起5個工作日內，對符合條件的招標人發出《前期物業服務項目中標備案回執》。
第三十七條 招標人收取投標人投標保證金的，評標會結束后5個工作日內，招標人應按照規定退還前三名中標候選人以外的投標人的投標保證金及銀行同期存款利息；承包合同簽訂后5個工作日內招標人應按照規定退還前三名中標候選人的投標保證金及銀行同期存款利息。
履約保證金的繳存，按招標文件的要求執行，但不得超過中標合同金額的10%。
第三十八條 在投標文件截止時間投標人少于3個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業（含配套商業場所），經向物業所在地的住房建設行政主管部門備案，可采用協議（合同）選聘方式選擇前期物業服務企業的，需要填寫《協議選聘前期物業服務企業申請表》及提交相關協議選聘備案材料到物業所在地的住房建設行政主管部門備案。
物業所在地的住房建設行政主管部門自受理申請之日起5個工作日內對符合條件的，發出《協議選聘前期物業服務企業備案同意書》。
第五章 附 則
第三十九條 違反本細則的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經備案，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依法予以處罰。
第四十條 前期物業服務項目招標投標過程中發生違法違規行為，將依照有關法律法規進行處理，并將違法違規的物業服務企業的不良行為記錄入其信用檔案。
第四十一條 招標人備案材料事項發生變更的，應進行變更備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。
第四十二條 招投標活動結束后，招標人或者原物業服務企業應按有關規定，辦理物業服務承接驗收手續，移交相關物業服務資料和物業服務用房。
第四十三條 業主和業主大會通過招標投標的方式選聘物業服務企業的，參照本細則執行。
第四十四條 本細則自發布之日起施行，自施行之日起有效期5年，有效期內可根據實際情況按有關規定修改或廢止。
部門規范性文件編號：陽部規〔2018〕24 號
公開方式：主動公開
陽江市住房和城鄉建設局辦公室 2019年1月17日印發
